Di cosa parleremo?
- Le “agevolazioni prima casa”: definizioni
- Chi può chiedere le agevolazioni prima casa?
- Quali diritti si possono acquistare usufruendo delle agevolazioni prima casa?
- Quali immobili si possono acquistare usufruendo delle agevolazioni prima casa?
- Le pertinenze e le agevolazioni sulla Prima Casa
- Dove deve trovarsi l’immobile
- Decadenza dalle Agevolazioni Prima Casa
- Credito d’Imposta per il “Riacquisto di Prima Casa”
Il sogno di possedere una casa è profondamente radicato nella cultura italiana. Che si tratti del raggiungimento dell’autonomia per i più giovani o della ricerca di maggiore sicurezza per le famiglie, l’acquisto della prima abitazione rappresenta una tappa fondamentale nella vita di molti. Tuttavia, questo passo significativo comporta spesso un investimento economico considerevole, generando comprensibili preoccupazioni e dubbi. Tra le principali ansie vi è quella di aver fatto male i conti, considerando le numerose spese connesse all’acquisto, come eventuali ristrutturazioni, arredamento e i successivi costi condominiali e le implicazioni fiscali legate all’ISEE.
Fortunatamente, lo Stato italiano prevede delle specifiche agevolazioni fiscali pensate proprio per facilitare l’accesso alla prima casa. Queste misure consentono di ridurre significativamente l’onere tributario al momento dell’acquisto, rappresentando un’opportunità concreta per risparmiare e rendere più accessibile la realizzazione del proprio sogno abitativo.
La presente guida, basata sull’esperienza delle Associazioni dei Consumatori e del Notariato, si propone di fornire una panoramica riassunta ma completa e dettagliata su come sfruttare al meglio queste agevolazioni prima casa, rispondendo alle domande più frequenti e fornendo indicazioni pratiche per orientarsi in questo importante processo. Rivolgersi sin da subito a un professionista qualificato come il notaio è fondamentale per evitare sorprese sgradite e garantire la conclusione di una transazione chiara e trasparente.
Cosa si Intende per “Agevolazioni Prima Casa”?
Con l’espressione “agevolazioni prima casa” si fa riferimento all’applicazione di una specifica agevolazione fiscale sull’acquisto di una casa di abitazione e delle sue pertinenze. Questa agevolazione, da richiedere espressamente al notaio al momento dell’atto, consente il pagamento delle imposte dovute allo Stato in misura ridotta rispetto a un acquisto “ordinario”.
Le differenze fiscali sono significative, come evidenziato nelle seguenti tabelle:
ACQUISTO DA PRIVATO
| Imposta | Acquisto “Ordinario” senza Agevolazioni | Acquisto con Richiesta Agevolazioni Prima Casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 9% | 2% |
| Imposta di trascrizione | € 50,00 | € 50,00 |
| Imposta catastale | € 50,00 | € 50,00 |
ACQUISTO DA IMPRESA COSTRUTTRICE (SOGGETTO IVA)
| Imposta | Acquisto “Ordinario” senza Agevolazioni | Acquisto con Richiesta Agevolazioni Prima Casa |
|---|---|---|
| IVA | 10% | 4% |
| Imposta di registro | € 200,00 | € 200,00 |
| Imposta di trascrizione | € 200,00 | € 200,00 |
| Imposta catastale | € 200,00 | € 200,00 |
È importante notare che, in caso di acquisto da privato soggetto ad imposta di registro, è previsto un importo minimo di € 1.000,00 per detta imposta, anche se calcolando il 2% sul valore imponibile si ottenesse una cifra inferiore.
Le imposte per l’acquisto di una casa vengono liquidate dal notaio incaricato della stipula dell’atto. L’acquirente dovrà versare quanto dovuto al notaio, che provvederà poi a versare le somme all’Agenzia delle Entrate (per gli acquisti da privati e le imposte di registro, trascrizione e catastale negli acquisti da impresa). L’IVA, negli acquisti da impresa, va invece versata direttamente all’impresa venditrice.
Chi Può Richiedere le Agevolazioni Prima Casa?
La richiesta delle “agevolazioni prima casa” è riservata alle persone fisiche che agiscono per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale o professionale. Pertanto, imprenditori, professionisti, società ed enti diversi da società (come associazioni e fondazioni) non possono accedere a questa agevolazione.
Per poter beneficiare delle agevolazioni, l’acquirente non è necessario che sia cittadino italiano. La richiesta può essere presentata sia da cittadini italiani che da cittadini stranieri, purché in possesso di tutti gli altri requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla normativa vigente.
Le agevolazioni possono essere richieste anche nel caso in cui l’immobile venga acquistato da un minorenne non emancipato o da un soggetto incapace di agire, a condizione che sussistano tutti i requisiti di legge, compreso quello della residenza.
Quali Immobili Rientrano nelle Agevolazioni?
Le “agevolazioni prima casa” non si applicano indistintamente a qualsiasi tipo di immobile. È fondamentale che l’oggetto dell’acquisto sia una casa di abitazione rientrante in specifiche categorie catastali:
- A/2 – abitazioni di tipo civile
- A/3 – abitazioni di tipo economico
- A/4 – abitazioni di tipo popolare
- A/5 – abitazioni di tipo ultrapopolare
- A/6 – abitazioni di tipo rurale
- A/7 – abitazioni in villini
- A/11 – abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
Sono escluse dalle agevolazioni le abitazioni appartenenti alle categorie catastali:
- A/1 – abitazioni di tipo signorile
- A/8 – abitazioni in ville
- A/9 – castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
- A/10 – uffici e studi privati
Le agevolazioni non riguardano solo l’acquisto della piena proprietà di una casa di abitazione, ma possono essere richieste anche per l’acquisto della nuda proprietà, nonché dei diritti di usufrutto, di uso e di abitazione. È inoltre possibile beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto di una quota indivisa di una casa di abitazione.
Agevolazioni per Immobili Particolari
È possibile richiedere le “agevolazioni prima casa” anche per l’acquisto di un immobile non ancora ultimato (categoria catastale F/3 – unità in corso di costruzione) o in corso di definizione (categoria catastale F/4 – unità già esistenti oggetto di ristrutturazione), a condizione che, una volta ultimati i lavori, l’immobile venga accatastato in una delle categorie ammesse (da A/2 ad A/7 e A/11) entro 3 anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto. Questa prassi è indicata dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 38/E del 12/08/2005.
Le agevolazioni possono essere richieste anche per un’unità immobiliare censita in categoria C/2 (magazzini e locali deposito) o C/6 (autorimesse, box, posti auto coperti o scoperti) sulla quale siano previsti interventi edilizi finalizzati al cambio di destinazione d’uso in residenziale. In questo caso, è necessario che al momento dell’acquisto sia già stata presentata al Comune la richiesta di cambio di destinazione d’uso o che i lavori edilizi siano già in corso. Anche in questa situazione, l’immobile dovrà essere accatastato in una delle categorie ammesse entro 3 anni dalla registrazione dell’atto.
Non è possibile richiedere le agevolazioni per l’acquisto di un terreno su cui costruire successivamente la propria prima casa. Il presupposto minimo è che l’oggetto dell’acquisto sia una casa ultimata o almeno in corso di costruzione o definizione.
È consentito acquistare più case di abitazione con la richiesta di agevolazioni, ma solo a condizione che tali case siano contigue e vengano unificate in un’unica abitazione rientrante nelle categorie catastali ammesse entro il termine massimo di tre anni dall’acquisto. Questa possibilità vale sia per acquisti con un unico atto che con atti successivi, purché la nuova casa sia contigua a quella già posseduta e si proceda all’unificazione entro il termine stabilito.
Infine, l’agevolazione è applicabile anche all’acquisto di un immobile locato a terzi. Non è un requisito necessario che l’immobile acquistato sia immediatamente adibito ad abitazione propria.
Le Pertinenze e le Agevolazioni Prima Casa
Le “agevolazioni prima casa” possono essere estese anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione, a condizione che siano destinate a servizio della stessa e si trovino in prossimità. Le categorie catastali ammesse per le pertinenze sono tassativamente le seguenti:
- C/2 – magazzini e locali deposito, cantine e soffitte
- C/6 – autorimesse, box, posti auto coperti o scoperti
- C/7 – tettoie
È possibile acquistare con le agevolazioni solo una pertinenza per tipo: una sola cantina (C/2), un solo box (C/6) e una sola tettoia (C/7).
L’acquisto della pertinenza non deve necessariamente avvenire contestualmente all’acquisto della casa di abitazione. Può essere effettuato anche con un atto successivo, a condizione che non si sia già fruito in precedenza delle agevolazioni per l’acquisto di un’altra pertinenza appartenente alla medesima categoria catastale. Non è invece possibile richiedere le agevolazioni per l’acquisto di una pertinenza con un atto precedente all’acquisto della casa.
Dove Deve Trovarsi l’Immobile?
Per poter richiedere le “agevolazioni prima casa“, l’immobile oggetto di acquisto deve trovarsi in una delle seguenti località, tra loro alternative:
- Nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce la propria residenza entro il termine massimo di 18 mesi dall’acquisto. Non è necessario trasferire la residenza nell’abitazione acquistata, è sufficiente averla (o trasferirla entro 18 mesi) nel territorio del Comune.
- Nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa, se diversa dal Comune di residenza. L’attività può essere di qualsiasi tipo, anche non remunerata, come studio, volontariato e sport.
- Nel caso di acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro che abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, l’immobile deve trovarsi:
- Nel Comune di nascita dell’acquirente.
- Oppure nel Comune in cui l’acquirente aveva la residenza prima di trasferirsi all’estero.
- Oppure nel Comune in cui l’acquirente svolgeva la propria attività lavorativa prima di trasferirsi all’estero. In questi casi, non è necessario trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato.
Rapporti con Altre Imposte: IMU e Mutuo
È importante distinguere le regole per le “agevolazioni prima casa” dalle regole per l’esenzione IMU (Imposta Municipale Unica) sulla “prima casa”. L’esenzione IMU è riconosciuta solo se la casa di proprietà (anche se acquistata senza agevolazioni prima casa) è adibita ad abitazione principale con residenza anagrafica. Pertanto:
- Se si ha la residenza nella casa oggetto di acquisto, si fruisce sia delle agevolazioni prima casa all’atto dell’acquisto sia dell’esenzione IMU.
- Se si ha la residenza nel territorio del Comune ma non nella casa oggetto di acquisto, si ottengono le agevolazioni prima casa all’acquisto, ma si dovrà pagare l’IMU come “seconda casa” fino al momento dell’eventuale trasferimento della residenza nell’immobile.
- Se si ha la residenza in un Comune diverso da quello in cui si trova l’abitazione acquistata, le agevolazioni prima casa sono riconosciute solo se si lavora o studia in quel Comune oppure se si trasferisce la residenza entro 18 mesi. In ogni caso, si dovrà pagare l’IMU come “seconda casa” fino all’effettivo trasferimento della residenza nell’immobile.
Similmente, vi sono conseguenze anche per la detraibilità degli interessi passivi del contratto di mutuo stipulato per l’acquisto agevolato. Se la casa non viene adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, si perde la possibilità di detrarre parte degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati per il mutuo ipotecario.
Impossidenza di Altra Abitazione nel Comune
Un requisito fondamentale per poter richiedere le “agevolazioni prima casa” è che l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.
- Essere titolare al 100% o contitolare con il coniuge di uno di questi diritti su un’altra abitazione nel Comune è ostativo alle agevolazioni.
- È invece possibile chiedere le agevolazioni se si è comproprietari con soggetti diversi dal coniuge (ad esempio, in caso di eredità in comproprietà) e non si ha la disponibilità esclusiva dell’altro immobile.
Non è possibile ottenere le agevolazioni se si è proprietari nel Comune di un immobile censito come abitazione, anche se di fatto utilizzato per scopi diversi (come ufficio) o concesso in locazione a terzi. Il solo fatto di essere proprietario di un immobile abitativo (indipendentemente dall’uso effettivo) preclude l’accesso alle agevolazioni.
Un’eccezione è prevista nel caso in cui si sia proprietari, nello stesso Comune, di una casa oggettivamente inidonea all’utilizzo abitativo (ad esempio, dichiarata inagibile con ordinanza del sindaco a seguito di un terremoto). In questa situazione, è possibile richiedere le agevolazioni per un nuovo acquisto.
È inoltre possibile acquistare una nuova casa con le agevolazioni anche se si è già proprietari di una precedente abitazione nello stesso Comune, a condizione che:
- Se la precedente casa è stata acquistata senza agevolazioni prima casa, è necessario venderla prima di acquistare quella nuova.
- Se la precedente casa è stata acquistata con agevolazioni prima casa, la vecchia abitazione può essere venduta anche dopo il nuovo acquisto, ma entro il termine massimo di due anni da esso. Questo termine è stato stabilito dalla legge 30 dicembre 2024 n. 207. In precedenza, era previsto un anno.
Mancata Precedente Fruizione delle Agevolazioni
Un altro requisito essenziale è che l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote e anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge godendo delle medesime agevolazioni.
Se si è già titolari di un bene acquistato per successione o donazione godendo delle agevolazioni prima casa, è possibile chiedere le agevolazioni per l’acquisto a titolo oneroso (ad esempio, con una compravendita) di un altro immobile, a condizione che, nel medesimo Comune in cui si trova la nuova casa, non si sia proprietari esclusivi o in comunione con il coniuge di altro immobile abitativo.
Se si è già titolari di una quota di una casa di abitazione, è possibile acquistare ulteriori quote di comproprietà dello stesso immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa.
A partire dal 1° gennaio 2016, se si è già titolari di un bene acquistato a titolo oneroso (es. compravendita) con le agevolazioni prima casa, è possibile richiedere nuovamente le agevolazioni per l’acquisto di una nuova casa, a condizione che la precedente abitazione venga alienata entro il termine massimo di due anni dal nuovo acquisto.
Decadenza dalle Agevolazioni Prima Casa
La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta la perdita dei benefici fiscali ottenuti al momento dell’acquisto. In caso di decadenza, l’acquirente è tenuto a versare la differenza tra l’imposta calcolata con l’aliquota ordinaria e quella agevolata, oltre agli interessi di mora e una sovrattassa pari al 30% dell’imposta dovuta.
Le principali cause di decadenza sono:
- Dichiarazioni mendaci rilasciate nell’atto di acquisto in merito al possesso dei requisiti.
- Alienazione (vendita, donazione, ecc.) dell’abitazione e/o delle pertinenze prima del decorso di 5 anni dalla data dell’acquisto, a meno che, entro il successivo anno, non si proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
- Mancato trasferimento della residenza nel territorio del Comune in cui si trova la casa acquistata entro 18 mesi dall’acquisto (se al momento dell’atto si era residenti in altro Comune). È sufficiente trasferire la residenza nel Comune, non necessariamente nell’abitazione acquistata.
- Acquisto di una casa in corso di costruzione o di definizione senza che i lavori vengano ultimati e l’immobile accatastato nelle categorie ammesse entro 3 anni dalla registrazione dell’atto.
- Acquisto di una casa in corso di costruzione o definizione e successiva ultimazione con accatastamento in categorie A/1, A/8 o A/9 entro 3 anni.
- Acquisto con agevolazioni di due case contigue senza provvedere alla loro unificazione in un’unica abitazione rientrante nelle categorie ammesse entro 3 anni dalla registrazione dell’atto del secondo acquisto. La decadenza in questo caso riguarda solo il secondo atto.
- Unificazione di due case contigue acquistate con agevolazioni, ma ottenendo un’abitazione finale in categoria A/1, A/8 o A/9 entro 3 anni. Anche in questo caso, la decadenza riguarda solo il secondo atto.
- Essere già titolare di diritti su altra casa acquistata fruendo delle agevolazioni prima casa e non provvedere ad alienarla entro due anni dal nuovo acquisto.
- Compimento di qualsiasi atto volontario che abbia come conseguenza il trasferimento o la perdita del diritto acquistato (ad esempio, compravendita, donazione) prima di 5 anni dall’acquisto, senza riacquistare entro un anno un’altra abitazione principale. Non costituiscono decadenza la vendita in sede di esecuzione forzata, la vendita nell’ambito di una procedura fallimentare e il trasferimento nell’ambito degli accordi di separazione o divorzio.
La decadenza può essere totale o parziale, come nel caso di trasferimento di una quota di comproprietà.
Come Evitare la Decadenza
La decadenza può essere evitata in diverse circostanze:
- Se si aliena l’immobile acquistato con le agevolazioni entro 5 anni, è possibile evitare la decadenza riacquistando, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Il riacquisto può avvenire a qualsiasi titolo (oneroso, gratuito, asta, accessione, costruzione). A differenza dell’acquisto “prima casa”, per evitare la decadenza è necessario trasferire la residenza nella nuova casa. Non è obbligatorio richiedere nuovamente le agevolazioni sul riacquisto.
- Se non si riesce a trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi, o non si riesce a vendere la precedente abitazione entro due anni, o non si riesce a ultimare i lavori entro tre anni, è opportuno rivolgersi all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto di acquisto per valutare la possibilità di ricorrere al “ravvedimento operoso”.
Credito d’Imposta per il “Riacquisto di Prima Casa”
In caso di riacquisto, a qualsiasi titolo, di un’altra casa di abitazione con richiesta delle agevolazioni prima casa entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si era già fruito delle medesime agevolazioni, l’acquirente ha diritto a un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta per il precedente acquisto agevolato.
Per poter fruire di questo credito, l’acquirente deve rendere apposita dichiarazione nell’atto di acquisto della nuova casa. L’ammontare del credito è pari alla minore somma tra l’imposta di registro o l’IVA pagata per il primo acquisto agevolato e l’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
I presupposti per avere diritto al credito d’imposta sono:
- Avere acquistato un precedente immobile con richiesta delle agevolazioni prima casa.
- Non essere decaduti da dette agevolazioni.
- Avere alienato (a titolo oneroso o gratuito) il precedente immobile o impegnarsi ad alienarlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
- Riacquistare una casa di abitazione facendo nuova richiesta delle agevolazioni prima casa, entro 12 mesi dalla precedente alienazione.
Il credito d’imposta può essere utilizzato alternativamente nei seguenti modi:
- Portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina.
- Portato in diminuzione, per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
- Utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) dovute in base alla dichiarazione successiva alla data del nuovo acquisto.
- Utilizzato in compensazione con altri tributi e contributi secondo la normativa vigente.
Un’Opportunità Concreta per Risparmiare
Le agevolazioni prima casa, dunque rappresentano uno strumento fondamentale per risparmiare sull’acquisto della propria abitazione principale in Italia. Comprendere i requisiti, le casistiche particolari e le modalità per non incorrere nella decadenza è cruciale per sfruttare appieno questi benefici fiscali. Ricordiamo l’importanza di rivolgersi a un notaio fin dalle prime fasi del processo di acquisto per ricevere una consulenza personalizzata e garantire la sicurezza e la trasparenza della transazione. Sfruttare le “agevolazioni prima casa” non è solo un modo per ridurre l’impatto economico dell’acquisto, ma anche un passo importante verso la realizzazione di un sogno condiviso da molti.